EL negocio del bien raiz

Como buen aficionado de los negocios (recalco en lo aficionado, porque es puro tilín, tilín, y nada de paletas) re-trasmito un artículo muy bueno de El Tiempo sobre el negocio del bien raíz. No sólo pongo el enlace sino el contenido el artículo, porque en el tiempo tienen la mala costumbre de quebrar los enlaces después de un tiempo. Aquí va:

"La vivienda ofrece hoy rendimientos del 20 por ciento efectivo anual

Esta cifra es superior al 7 por ciento que en promedio pagan los CDT, considerados durante los últimos 10 años como la inversión más rentable.

Además, la vivienda para alquilar se ha convertido, para muchas familias, en la posibilidad de una inversión segura.

Sin embargo, para esperar lo altos rendimientos que hoy ofrece esta opción de ahorro es necesario tener presente que es una inversión de largo plazo e, incluso, hay que estar listos para resistir a las épocas de duras caídas en los precios.

Según un estudio de Samuel Jaramillo, de la Universidad de los Andes, la diferencia de la rentabilidad de la vivienda con la de alternativas como los CDT ya no es tan amplia e incluso ha habido periodos en que la vivienda ha tenido rentabilidad por debajo de la de los depósitos a término.

Por ejemplo, basado en cifras del Dane y cálculos propios, Jaramillo encuentra que entre 1971 y 1983, la rentabilidad real de la vivienda (sumando arrendamientos y valorizaciones, y descontado la inflación) fue de 11,1 por ciento y la de un CDT de 3,1 por ciento. Entre 1984 y 1993, fue de 9,1 por ciento para la vivienda y de 5 por ciento para el CDT. Pero entre 1994 y el 2004 la vivienda apenas rentó 1,5 por ciento y los CDT 4,9 por ciento.

Para el presidente de Fedelonjas, Sergio Mutis, el bajo rendimiento de ese último periodo se explica por la crisis vivida especialmente entre 1996 al 2002. Con excepción de ese lapso, la vivienda siempre ha sido un extraordinario negocio en Colombia, dice Mutis.

Rentabilidad recuperada

Además, dice el directivo, tras cuatro años de recuperación, la rentabilidad efectiva anual de los alquileres está entre 8 y 9 por ciento y a eso se le debe sumar las valorizaciones de los inmuebles, que están entre 10 y 12 por ciento, lo que da un 20 por ciento anual, muy superior al 7 por ciento que en promedio pagan los CDT.

Más allá de la crisis de finales de los 90, el estudio de Jaramillo muestra una tendencia en el largo plazo de caída en los alquileres. Entre 1970 y el 2003, dice la investigación, los alquileres bajaron 6,03 por ciento anual. Según esos cálculos, en la segunda mitad de los años 70 para alquilar un apartamento de estrato bajo de dos habitaciones se requería pagar alrededor de 44 salarios mínimos diarios. A comienzos de los años 80, cuando los alquileres estuvieron más altos, se tenía que pagar alrededor de 63. A partir del año 2000 se paga alrededor de 26 salarios mínimos diarios.

Según Mutis, efectivamente como lo muestra el estudio de los Andes, el precio de los alquileres bajó en valores absolutos en los últimos años, pero no en valores porcentuales. Es decir, si un inmueble de 100 millones de pesos antes de la crisis se arrendaba por 800.000 pesos mensuales (9,6 por ciento de rentabilidad anual), en plena crisis pasó a costar 70 millones y el arriendo bajó a 600.000 pesos, pero el equivalente de rentabilidad fue mayor, un 10,28 por ciento anual.

Además de los alquileres, otro factor para la rentabilidad de la vivienda es el precio. De acuerdo con el trabajo de Jaramillo, los precios de compraventa de vivienda usada también se contrajeron en los últimos 30 años, a un ritmo de 2,01 por ciento anual.

Perspectiva mínima

De acuerdo con Mutis, la inversión en vivienda debe tener una perspectiva de al menos cinco años. Por ejemplo, quienes compraron durante la crisis "y vendieron en el corto plazo sí hicieron un pésimo negocio". En cambio, "quienes compraron en esos años y no han vendido aún, les ha ido muy bien porque compraron barato. La clave está en hacerlo para el mediano o el largo plazo".

Por mediano plazo, Mutis se refiere a cinco años y por largo, a 15. Insiste en que el panorama es mucho mejor, pues la consecución de inquilinos se está demorando un mes y medio en promedio en el país, y cada arrendatario se queda cuatro años y medio.

Mutis agrega que la clave está en fijarse en el momento de comprar. "Lo ideal es hacerlo sobre planos, porque se paga solo la cuota inicial y se consigue congelar el precio que se le va a entregar al constructor, mientras el inmueble se valoriza".

Para el profesor de finanzas personales de la Universidad Javeriana, Julio A. Sarmiento, pone el ejemplo de una vivienda de 100 millones de pesos que se adquirió en el 2000. Cuatro años después su valorización (incluido el arriendo) fue de 75 millones de pesos, mientras que si ese mismo dinero se hubiera puesto a rentar en un CDT, la ganancia habría sido de 39 millones.

Pero, precisa que esos 75 millones se obtuvieron comprando de contado, pues si se hubiera financiado la totalidad de los 100 millones de pesos, se pagarían 1,5 millones mensuales en intereses (tomando la tasa más barata del mercado), 700.000 pesos más que lo que se generó por arriendo.

El presidente de Fedelonjas, Sergio Mutis, acepta que por las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios es mejor pagar de contado. "Lo ideal sería que esos intereses no fueran superiores al doble de la inflación y eso haría el negocio más rentable". Según esto, y teniendo en cuenta la inflación del año pasado, los intereses de los créditos de vivienda deberían ser del 11 por ciento, pero hoy los más baratos son del 16,5 por ciento.

De acuerdo con el estudio de los Andes sobre precios inmobiliarios, pese a las señales de recuperación del sector, no está claro que el valor de los alquileres se haya recuperado al mismo ritmo que la construcción y que el costo de la vivienda nueva.

"Los datos más recientes del Dane en Bogotá no muestran ninguna recuperación apreciable de los alquileres en términos reales, y por el contrario, parecen estancarse en un nivel muy bajo, e incluso con una leve tendencia decreciente. De hecho, las cifras de los años 2003 y 2004 muestran los niveles más bajos de los alquileres reales (descontado inflación) durante todo los últimos 33 años", señala la investigación.

Explica que esto puede obedecer al hecho de que el canon de arrendamiento evoluciona con un cierto retraso con respecto a los otros precios inmobiliarios y por eso si ya empezó la recuperación, aún no ha pasado el tiempo suficiente para que repercuta en los alquileres.

Las cifras del Dane muestran que la solicitud de licencias para construcción está disminuyendo, pero los precios de las edificaciones nuevas siguen en aumento. En el cuarto trimestre del año pasado, los inmuebles en proceso de construcción aumentaron su valor en 1,02 por ciento frente al mismo período del año pasado. Se destacaron las casas que se valorizaron 2,78 por ciento.

No obstante, el estudio de los Andes destaca una fuerte recuperación en los precios de los terrenos destinados a vivienda en Bogotá, que entre 1970 y el 2003 crecieron a un ritmo anual de 3,6 por ciento. El precio del metro cuadrado de tierra en el 2003 es dos veces y media más elevado de lo que predominaba a comienzos de la década de los 70.

Para Fedelonjas, la valorización es un buen indicador de la recuperación del sector, pues anticipa que la mejoría va a continuar.

LAURA CHARRY
Redactora de EL TIEMPO"